导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句>如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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